토지거래허가구역 실거주 유예, 2027년 12월까지 연장! 뭐가 달라졌나

서울이나 분당, 광명 같은 토지거래허가구역에서 세입자가 살고 있는 집을 사보신 분이라면 이 고민 잘 아실 거예요. "이 집 사면 세입자를 당장 내보내고 내가 들어가 살아야 하나?" 그동안은 이 부담 때문에 임차인이 있는 매물은 거래 자체가 잘 안 됐어요.

그런데 국토교통부가 9월 17일, 이 부담을 덜어주는 실거주 유예 조치를 1년 더 연장하고 범위까지 넓히겠다고 발표했어요. 이미 확정돼서 10월 1일부터 시행되는 내용이라, 관련된 매매나 임대 계획이 있는 분이라면 정확히 알아두시는 게 좋습니다.

 

 

실거주 유예 조치, 원래 뭐였나요

토지거래허가구역에서는 원칙적으로 주택을 산 사람이 일정 기간 안에 직접 들어가 살아야 해요. 그런데 이 원칙을 그대로 적용하면, 세입자가 살고 있는 집은 매수자가 세입자를 내보내야만 살 수 있어서 거래 자체가 막히는 문제가 있었어요.

이 문제를 풀기 위해 국토부는 2026년 5월, 무주택 실수요자가 임차인이 있는 토지거래허가구역 내 주택을 사더라도 기존 임대차계약이 끝날 때까지는 실거주를 미룰 수 있도록 한시 허용했어요. 다만 투기적 매수를 막기 위해 무주택 요건을 엄격히 적용하고, 임대차계약이 끝난 뒤에는 실제로 들어가 2년간 살아야 하는 의무를 조건으로 걸었어요.

 

이번에 뭐가 달라졌나요

① 신청 기한 1년 연장

구분 기존 연장 후

실거주 유예 신청 기한

2026년 12월 31일까지

2027년 12월 31일까지

② 갱신계약도 유예 대상에 포함

• 기존에는 현재 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주를 미룰 수 있었어요
• 이번 개정으로 1회에 한해 최대 2년의 갱신계약 기간까지 추가로 유예를 인정받을 수 있게 됐어요
• 다만 갱신계약을 인정받으려면, 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 미리 체결해야 하고 그 계약이 2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 해요

이렇게 되면 시행일(10월 1일) 기준으로 신청 기간과 갱신 기간을 합쳐 최장 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있어요. 국토부는 갱신계약을 포함하더라도 늦어도 2029년까지는 매수자가 실제로 입주해야 한다고 설명했어요. 갱신계약이 없는 경우에는 기존처럼 최초 계약 종료일까지만 유예되고, 최장 2028년 9월 30일까지는 입주해야 해요.

 

시행 일정 및 적용 대상

• 근거: 부동산 거래신고법 시행령 개정안
• 입법예고: 9월 18일부터
• 시행일: 2026년 10월 1일
• 적용 대상: 시행일(10월 1일) 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체
• 토지거래허가구역 지정 지역(2026년 기준): 서울 전역, 그리고 과천·분당·광명·동탄·구리 등 경기도 15곳

 

여전히 유지되는 조건들

이번 조치는 규제를 완전히 푸는 게 아니라, 임차인 있는 주택의 거래 문턱만 현실에 맞게 낮춘 거예요. 아래 조건들은 그대로 유지돼요.

• 매수자는 반드시 무주택 실수요자여야 해요
• 유예 기간이 끝난 뒤에는 실제로 입주해서 2년간 거주해야 해요
• 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)는 의무 임대기간이 남아 있다면, 그 종료 시점부터 15개월간 별도로 유예를 신청할 수 있어요
• 투기과열지구 내 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되는 경우에도, 세제 혜택 적용 시점에 맞춰 유예 기간이 조정돼요

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지금 임차인이 있는 집을 사려고 하는데, 언제부터 신청할 수 있나요?

이번에 연장·확대된 조치는 2026년 10월 1일부터 신청할 수 있어요. 시행일 기준으로 이미 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이라면 적용 대상에 포함돼요. 정확한 신청 절차는 시행일 이후 국토교통부나 관할 지자체 공지를 통해 확인하는 게 좋아요.

 

Q2. 유예를 받으면 세입자를 영영 안 내보내도 되나요?

아니요, 그렇지 않아요. 이건 입주 시점을 뒤로 미뤄주는 것일 뿐, 실거주 의무 자체가 없어지는 게 아니에요. 갱신계약까지 포함해도 늦어도 2029년까지는 매수자가 실제로 입주해야 하고, 입주 후에는 2년간 거주해야 하는 의무가 그대로 적용돼요.

 

요약 및 결론

정리하면, 토지거래허가구역 내 실거주 유예 조치가 신청 기한 기준 2027년 12월 31일까지 1년 연장되고, 갱신계약 기간(최대 2년)까지 유예 대상에 새로 포함됐어요. 그 결과 매수자는 최장 3년 3개월, 늦어도 2029년까지 입주 시점을 늦출 수 있게 됐습니다.

다만 무주택 실수요자 요건과 입주 후 2년 거주 의무는 그대로 유지되기 때문에, 투기 목적의 매수에는 여전히 적용되지 않는다는 점을 기억해 두셔야 해요. 서울이나 분당, 광명 등 토지거래허가구역 내에서 임차인이 있는 주택을 매매할 계획이 있다면, 10월 1일 시행일 이후 정확한 신청 절차를 꼭 확인해 보시길 바랍니다.

※ 본 글은 2026년 9월 17일 국토교통부 발표 및 관련 시행령 개정안 내용을 참고해 작성했습니다. 이 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거치는 단계로, 세부 내용이 조정될 수 있으니 정확한 시행 내용은 국토교통부(molit.go.kr) 공식 발표를 통해 다시 한번 확인해 주세요.